Individuelle Immobilienbewertung für den Kauf und Verkauf

Herzlich Willkommen auf unserer Seite Immobilienbewertung Baden!

Es gibt viele Situationen im Leben, in denen eine genaue Bestimmung des Wertes einer Immobilie unverzichtbar ist. Ob für das Finanzamt, Banken, Versicherungen, Gerichte, Erbschaften, Schenkungen oder Zwangsversteigerungen – ein professionelles Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten kann viel Ärger ersparen.

Eine Immobilie ist für die meisten Menschen das größte Gut, das sie besitzen. Daher ist es umso wichtiger, bei einer Veräußerung oder Erbauseinandersetzung einen realistischen und gerechten Preis festzulegen.

Der Wert einer Immobilie (der „Verkehrswert“ gem. § 194 BauGB) ist der Preis, der bei einem Verkauf auf einem objektiven Markt zum Stichtag wahrscheinlich erzielt werden könnte. Dieser Verkehrswert lässt sich anhand verschiedener Faktoren berechnen. Er wird auf Basis der Immobilienwertermittlungsvorordnung (ImmoWertV) mit dem Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren oder dem Vergleichswertverfahren ermittelt.

Banken und Versicherungen setzen bei der Finanzierung und Absicherung von Immobilien auf ein Gutachten, welches den genauen Wert der Immobilie bestätigt und somit die Verlässlichkeit der Finanzierung oder der Versicherung unterstreicht.

Aber auch für Privatpersonen, die eine Schenkung oder Hausübertragung planen, ist ein Gutachten unerlässlich, um den genauen Wert der Immobilie zu dokumentieren und eine faire Aufteilung sicherzustellen.

Bei all diesen Situationen sollten Sie sich auf einen unabhängigen Sachverständigen verlassen, der über fundierte Kenntnisse und Erfahrungen verfügt und ein professionelles Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten erstellen kann.

Ich, Daniel Schneider bin Ihr kompetenter Ansprechpartner für die Erstellung von Verkehrswertgutachten und Kurzgutachten.
Als Sachverständige/r Immobilienbewertung D1 erstelle ich Gutachten, um den Verkehrs- und Marktwert von sowohl bebauten als auch unbebauten Grundstücken zu ermitteln.

Dabei bewerte ich das Ein- bzw. Zweifamilienhaus ohne Rechte, Belastungen sowie grundstücksgleichen Rechten. Hierfür verfüge ich über rechtliche Grundlagen und Kenntnisse aller relevanten Bewertungskriterien wie die Berücksichtigung von Baumängeln, -schäden oder des Instandhaltungsrückstaus, um ein sachgemäßes und fehlerfreies Gutachten zu erstellen.

Kontaktieren Sie mich gerne für eine individuelle Beratung und ein maßgeschneidertes Angebot.

Verkehrswertgutachten und Kurzgutachten

Das Finanzamt benötigt in bestimmten Situationen ein Verkehrswertgutachten, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln und somit die Grundlage für eine korrekte Besteuerung zu schaffen. Zum Beispiel bei der Festsetzung von Grund- und Vermögensteuern sowie bei der Ermittlung von Erbschafts- und Schenkungssteuer.

Ein Verkehrswertgutachten liefert dem Finanzamt eine unabhängige und fachkundige Einschätzung des Wertes einer Immobilie. Darauf aufbauend können Steuern korrekt berechnet und Bescheide erstellt werden. Ohne ein professionelles Gutachten könnte es zu ungenauen Steuerfestsetzungen oder gar Rechtsstreitigkeiten kommen. Eine sonst, bei einem Gutachten zwingend erforderliche Objektbesichtigung, findet durch die Finanzbehörden nicht statt. Gerade aus diesem Grund werden objektspezifische Merkmale der Immobilie, unter anderem Baumängel oder wertmindernde Rechte und Belastungen nicht in dem durch das Finanzamt ermittelten Wert berücksichtigt. Der vom Finanzamt ermittelte Wert übersteigt somit unter Umständen den tatsächlichen Verkehrswert Ihrer Immobilie. Mit einem Verkehrswertgutachten können Sie gegen den vom Finanzamt zu hoch angesetzten Gebäudewert vorgehen und damit die Steuerlast mindern.
Daher ist ein Verkehrswertgutachten in vielen Fällen eine unverzichtbare Grundlage für eine angemessene Besteuerung und eine reibungslose Zusammenarbeit mit dem Finanzamt.

Gerade in Ballungsgebieten, aber auch in Kleinstädten und ländlichen Regionen sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren oft stark gestiegen. Gerade im Erbfall bringen die hohen Verkehrswerte die Begünstigten oft in die ungünstige Situation, für die vererbte Immobilie liquide Mittel zur Zahlung der Erbschaftssteuer aufbringen zu müssen.

Es lohnt sich somit, eine vorweggenommene Schenkung der Immobilie zur Reduzierung oder Vermeidung der Erbschaftssteuer durchzuführen. Ein Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten hilft Ihnen dabei, den Überblick über Ihr Immobilienvermögen zu behalten und die Steuerlast für Ihre Nachkommen zu senken.

Beim Kauf oder Verkauf eines Hauses ist ein Verkehrswertgutachten eine wichtige Grundlage für die Preisfindung. Eine genaue Wertbestimmung ist von zentraler Bedeutung, um den Verkaufserlös oder Kaufpreis realistisch und fair zu schätzen.

Das Verkehrswertgutachten gibt Aufschluss über den Marktwert des Hauses zum Zeitpunkt der Bewertung. Dabei werden verschiedene Faktoren berücksichtigt wie die Größe, das Alter, der Zustand und die Lage des Hauses, aber auch lokale Markttrends und besondere Wertigkeiten.

So können sowohl Käufer als auch Verkäufer sich eine faire Preisbasis schaffen und hinsichtlich der Preisvorstellungen realistisch bleiben. Durch ein eindeutiges Bewertungsergebnis wird die Verhandlungsbasis gestärkt und es lassen sich Missverständnisse oder Enttäuschungen aufgrund von unrealistischen Erwartungen vermeiden.
Zudem kann das Verkehrswertgutachten auch als Grundlage für Finanzierungen dienen. So lassen sich auch Ratenkredite oder Hypotheken auf dieser amtlich bescheinigten Bewertungsgrundlage organisieren.
Zusammenfassend ist also ein Verkehrswertgutachten beim Kauf oder Verkauf eine wertvolle Basis für Entscheidungsfindung und Verhandlungsbasis, um eine faire Preiskalkulation und damit eine optimale Kosten-Nutzen-Situation zu erreichen.

Immer dann, wenn ein Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann und gezwungen ist Insolvenz anzumelden, kommt es zu einer Zwangsversteigerung seiner Immobilie.

Um dabei den Verkehrswert einer Immobilie für die Zwangsversteigerung festzulegen, benötigen Amtsgerichte zuverlässige Verkehrswertgutachten.

Mit einer Immobilienbewertung bewerten wir die betroffene Immobilie objektiv, transparent und zuverlässig und halten damit einschlägige Regelungen verschiedenster Berufsverbände ein.

Bei Erbschaften, aber auch bei Pflichtteilsansprüchen und einer Aufteilung von Vermögen, kommt einem Verkehrswertgutachten eine wichtige Rolle zu. Wenn mehrere Erben eine Immobilie erben, muss der Wert dieses Vermögensbestands ermittelt werden, damit eine gerechte Aufteilung möglich wird.

Dabei gibt es einige Faktoren zu berücksichtigen, beispielsweise den Marktwert der Immobilie sowie etwaige besondere Umstände wie Mängel oder Belastungen.
In diesem Zusammenhang kann ein Verkehrswertgutachten als Wertgutachten fungieren, das eine fachkundige Bewertung der Immobilie beinhaltet. Es dient als Grundlage für eine einvernehmliche oder gerichtliche Vermögensaufteilung.
Auch bei Pflichtteilsansprüchen kann ein Verkehrswertgutachten erforderlich werden, um den gültigen Pflichtteilswert zu ermitteln. Hierbei handelt es sich um den anteiligen Wert, den ein berechtigter Pflichtteilsanspruch an einer Immobilie hat. Das Verkehrswertgutachten liefert hierbei eine objektive und präzise Einschätzung des aktuellen Marktwertes der Immobilie und ist dabei die Grundlage für eine faire einvernehmliche Vermögensaufteilung.

Bei Scheidungen kommt es oft zu Streitigkeiten über die Aufteilung des gemeinsamen Vermögens, insbesondere wenn es um Immobilien geht. Meist ist die Höhe des Marktwerts der Immobilie unklar. Ein Verkehrswertgutachten kann hierbei als Grundlage für die faire Aufteilung des gemeinsamen Vermögens dienen.

Durch die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens kann der aktuelle Wert der Immobilie unabhängig und neutral festgestellt werden. Hierbei werden verschiedene Faktoren wie Marktsituation, Lage, Größe und Zustand der Immobilie bewertet, um einen realistischen Wert zu ermitteln.
Das Verkehrswertgutachten kann dabei helfen, den Streit zwischen den Eheleuten zu lösen, indem es eine gemeinsame Basis für die Bewertung der Immobilie bietet. So können auch komplexe Fälle, wie die Geltendmachung von Ansprüchen wegen Zugewinnausgleich, meistens unkompliziert und fair geklärt werden.
Ein weiterer Vorteil eines Verkehrswertgutachtens bei Scheidungen ist, dass damit auch Verhandlungen mit Banken und Kreditinstituten vereinfacht werden können. So kann ein neutraler Wert ermittelt werden, auf dessen Basis Finanzierungslösungen vereinbart werden können.
Zusammenfassend wird durch ein Verkehrswertgutachten bei Scheidungen eine unabhängige und neutrale Bewertung der gemeinsamen Immobilien ermöglicht, die Entscheidungen erleichtern und zu einer schnelleren Einigung beitragen kann.

Ein Verkehrswertgutachten kann auch bei der Kreditvergabe der Bank eine entscheidende Rolle spielen. Denn bevor die Bank einem Antragsteller ein Darlehen oder eine Hypothek auf eine Immobilie gewährt, muss sie die Werthaltigkeit des Objekts prüfen.

Ein Verkehrswertgutachten gibt dabei unabhängigen und neutralen Aufschluss über den aktuellen Marktwert der Immobilie.
Ein Verkehrswertgutachten bietet für die Bank mehrere Vorteile. Sie kann damit einerseits die Werthaltigkeit der Immobilie bewerten und abschätzen, ob das Haus oder die Wohnung als Sicherheit für einen Kredit geeignet ist. Denn diese Frage ist immer dann für die Bank interessant, wenn der aufgenommene Kredit oder das aufgenommene Darlehen nicht zurückgezahlt werden kann. Mit einer professionellen Immobilienbewertung durch einen Immobiliengutachter wird der Beleihungswert Ihrer Immobilie ermittelt und für Ihre die finanzierende Bank in einem Beleihungswertgutachten dargestellt. Zudem kann sie sich auf das erstellte Gutachten berufen, so dass es bei der Beurteilung von Risiken und Chancen hinsichtlich der Kreditvergabe hilfreich ist.
Doch auch für den Kreditnehmer kann ein Verkehrswertgutachten nützlich sein. Letztendlich kann es ihm helfen, eine bessere Finanzierungslösung zu erhalten, weil es eine unabhängige, neutrale und objektive Bewertungsgrundlage bietet.

Wertermittlungsverfahren

In der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind die 3 klassischen Wertermittlungsverfahren geregelt: Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren §§ 13, 14 ImmoWertV

Das Vergleichswertverfahren wird insbesondere bei der Bodenwertermittlung unter Einbeziehung von Vergleichsfaktoren, angewandt. Die Vergleichsfaktoren sind in § 13 ImmoWertV geregelt. Für die Vergleichbarkeit veröffentlichen die Gutachterausschüsse Bodenrichtwerte. Diese bieten eine Hilfestellung bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens, müssen jedoch an die jeweiligen Gegebenheiten angepasst werden.

Das Ertragswertverfahren §§ 17-20 ImmoWertV

Das Ertragswertverfahren wird dann angewandt, wenn die erzielbaren Erträge (Mieteinnahmen) der Immobilie von besonderer Bedeutung sind. Das ist insbesondere bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien der Fall. Das Ertragswertverfahren ist die finanzmathematische Methode der Immobilienbewertung. Das Ergebnis ergibt sich durch die Erträge (bzw. durch die erzielte Miete), der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz. Der Wert des Bodens ist beim Ertragswertverfahren getrennt von den baulichen Anlagen zu ermitteln. Dies geschieht gewöhnlich mit dem Vergleichswertverfahren oder mit Bodenrichtwerten, wenn diese in geeigneter Form zur Verfügung stehen.

Das Sachwertverfahren §§ 21-23 ImmoWertV

Das Sachwertverfahren wird angewandt, wenn die erzielbaren Erträge nicht maßgeblich für das Objekt sind. Es steht dann der tatsächliche Wert der Sache in Abhängigkeit der (Herstellungs-) Kosten für das Objekt im Vordergrund. Das ist insbesondere bei Einfamilienhäusern der Fall. Beim Sachwertverfahren werden die tatsächlichen Herstellungskosten sämtlicher baulicher Anlagen ermittelt und im Rahmen einer Wertminderung wegen Alters an den Wertermittlungsstichtag angepasst. Der Wert des Bodens wird, wie auch bei Ertragswertverfahren, getrennt ermittelt. Dies geschieht gewöhnlich mit dem Vergleichswertverfahren oder mit Bodenrichtwerten, wenn diese in geeigneter Form zur Verfügung stehen.

Welche Art von Gutachten benötige ich?

Für persönliche/familiäre Zwecke oder wenn Sie mit einem Makler zusammen arbeiten, empfehle ich ein Kurzgutachten.
Bei Fragen einfach melden!
0 72 23 / 95 13 13 6

Das Verkehrswertgutachten
Die zuverlässigste und objektivste Art, den Preis einer Immobilie zu definieren, ist der Verkehrswert.
Bei deren Ermittlung werden alle Faktoren berücksichtigt, die den Wert eines bebauten oder unbebauten Grundstücks beeinflussen. Das daraus resultierende Verkehrswertgutachten bildet nicht nur eine sichere Grundlage für Käufer und Verkäufer, es dient auch als anerkannter Wertnachweis.
Ein Verkehrswertgutachten wird immer dann benötigt, wenn dieses gerichtsfest verwertbar sein soll, z.B.

  • bei Vermögensaufteilungen
  • Erbauseinandersetzungen
  • Vorweggenommene Erbfolge
  • Schenkungen
  • Erbschaftssteuer
  • Ehescheidungen (sofern keine gütliche Einigung erzielt werden kann)

Auch seitens der Finanzämter gibt es formelle Vorgaben, dass ein Verkehrswertgutachten (als Vollgutachten) vorzulegen ist.

Das Kurzgutachten
Ein Kurzgutachten ermittelt ebenfalls den Verkehrswert einer Immobilie, stellt jedoch die preiswerte Alternative dar. Hier geht es um die reine Wertermittlung, auf ausführliche Beschreibungen von Zustand und Marktumfeld wird verzichtet. Diese reduzierte Darstellung des Verkehrswertes ist für steuerliche Zwecke oder gerichtliche Auseinandersetzungen nicht ausreichend.

Wann ein Kurzgutachten benötigt wird

Dieses wird häufig verwendet bei:

  • nicht streitigen Ehescheidungen
  • Vermögensaufteilung bei Erben (gütliche Einigung)
  • Vorsorgeerklärungen
  • Immobilienverkäufe (sachverständige Preisfindung)
  • Immobilienkäufe
  • Wertentwicklung von Immobilien

Weitere Leistungen

Gebäudesubstanzprüfung (GSP)

Wir führen gerne für Käufer, Verkäufer und Makler eine optische Vor-Ort-GebäudeSubstanzPrüfung vom Keller bis zum Dach durch.

Das bautechnische Ergebnis wird schriftlich und fotografisch festgehalten und dokumentiert, so dass diese Gebäudezustandsanalyse Verkauf- oder Kaufgrundlage wird. Wir erstellen einen Mangel-/Schadenskatalog mit Schätzwerten der Sanierung/Modernisierung.

Sie erhalten Aussagen zur:

  • Optischen Objektanalyse
  • Bausubstanz
  • Bauschäden
  • Bewertung von Mängeln
  • Bewertung von Schäden
  • Digitale Feuchtemessung
  • Thermographische Aufnahmen
  • Beurteilung von Bauteilen (Wände, Dach, Keller, Böden)
  • Heizungsanlage
  • Gesamtzustand der Immobilie
  • Energetischer Standard
  • Bewertung der zu tätigen energetischen Sanierungen
  • Fazit zu dringlichen Maßnahmen

Energieausweis

Wir erstellen für Sie einen Energieausweis bzw. den Verbrauchs-/ Bedarfsausweis.

Bedarfsausweis erstellen – so geht’s:

Wohn- und Nichtwohngebäude

  • Objektive Betrachtung Ihrer Immobilie
  • Gründliche Vor-Ort-Untersuchung der Immobilie (Heizung, Dämmung, Fenster )
  • Aufwendige Berechnung
  • Ermittlung des Energiebedarfs unabhängig vom individuellen Heizverhalten
  • Erkennung energetischer Schwachstellen
  • Persönliche und individuelle Modernisierungsempfehlung
  • Persönliches und individuelles Sanierungskonzept

Verbrauchsausweis erstellen – so geht’s:

Wohn- und Nichtwohngebäude

  • wenig aussagekräftig aber günstiger
  • weist die tatsächlich verbrauchte Energie aus

Sie erhalten Informationen über:

  • Optische Objektanalyse

  • Bausubstanz

  • Bauschäden und Mängel

  • Beurteilung von Bauteilen (Wände, Dach, Keller und Böden)

  • Gesamtzustand der Immobilie

  • Energetischer Standard

  • Bewertung der anstehenden Sanierungsmaßnahmen

  • Ermittlung des Verkehrswertes

Was benötige ich zur Erstellung eines Kurzgutachtens?

  • Lageplan
  • Exposé
  • Flächenberechnung der Immobilie
  • Pläne und Grundrisse mit Bemaßungen
  • Baujahr
  • Wohneinheiten

Was benötige ich zur Erstellung eines Verkehrswertgutachtens?

  • Auskünfte aus öffentlichen Registern (z.B. Grundbuch, Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis, Flächennutzungsplan, Bebauungsplan, Altlasten)
  • Bauzeichnungen, Wohnflächen- und Rauminhaltsberechnungen (soweit vorhanden)
  • ggf. weitere objektspezifisch notwendige Unterlagen (Mietverträge, Teilungserklärung, etc.

Für die Erstellung eines Immobiliengutachtens werden folgende Unterlagen benötigt:

  • Aktueller Flurkartenauszug
  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Baubeschreibung des Gebäudes
  • Flächen- und Raumberechnungen
  • Bauzeichnungen, Grundrisse, Schnitte und Ansichten
  • Baugenehmigungen
  • Übersicht über Modernisierungsmaßnahmen der letzten Jahre
  • Energieausweis

Bei einigen Immobilien können in Abhängigkeit der Immobilienart und der Nutzungsverhältnisse weitere Unterlagen erforderlich sein:

  • Notarielle Beurkundung bei einem Wohnungsrecht, Nießbrauch
  • Notarielle Beurkundung bei einem Leitungsrecht oder Wegerech
  • Erbbaurechtsvertrag
  • Mietverträge oder aktuelle Aufstellung der Mietzahlungen
  • Teilungserklärung
  • Wirtschaftsplan
  • Hausgeldabrechnungen
  • Protokolle aus der Eigentümerversammlung

Sollten Ihnen nicht alle Dokumente vorliegen oder Sie nicht alle Dokumente beschaffen können, übernehme ich gerne mit einer entsprechenden Vollmacht die Beschaffung der Unterlagen für Sie.

Checkliste Wertgutachten

Laden Sie hier unsere Checkliste für die Erstellung eines Wertgutachtens herunter:

Checkliste Downloaden (PDF)

Welche Faktoren beeinflussen die Bewertung einer Immobilie?

  • Lage des Hauses:
    Die Region im Ganzen und das direkte Wohnumfeld haben großen Einfluss auf den Wert eines Hauses. Vor allem die Infrastruktur spielt hier eine große Rolle. Wie weit sind Schulen, Kindergärten, Ärzte oder Einkaufsmöglichkeiten entfernt

  • Ausstattung:
    Die Qualität der Baumaterialien, die Wohnfläche, der Garten und die wohnwerterhöhenden Ausstattungen fließen in die Bewertung mit ein.

  • Zustand:
    Der Energiestandard, der Modernisierungsgrad, Mängel und der Instandhaltungsrückstau beeinflussen den Wert des Hauses.

Wie läuft die Immobilienbewertung ab?

1. Dateneingabe

Sie rufen uns an oder Sie geben die Immobiliendaten und Ihre persönlichen Daten ein

2. Wir melden uns

Wir melden uns zeitnah bei Ihnen per E-Mail oder Telefon

3. Terminvereinbarung

Wir vereinbaren einen verbindlichen Besichtigungstermin

4. Ortstermin

Wir treffen uns an Ihrer Immobilie

5. Gutachtenerstellung

Wir erstellen Ihr persönliches Immobiliengutachten

6. Übergabe

Sie erhalten Ihr Immobiliengutachten

NEHMEN SIE JETZT KONTAKT AUF

Wir stehen Ihnen gerne für alle Fragen zur Verfügung

Adresse

Immobilienbewertung Baden GmbH & Co. KG
Im Kössler 12
77815 Bühl

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Rufen Sie uns an:
0 72 23 / 95 13 13 6

Erreichbarkeit

Wir sind täglich von 09:00 bis 17:00 Uhr für Sie erreichbar.
Wir freuen uns, von Ihnen zu hören!

Kontaktformular

Vereinbaren Sie direkt einen Termin über unser Kontaktformular.
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DEKRA Qualifikation D1
Daniel Schneider

Meine Leistungen für die Erstellung des Verkehrswertgutachtens

  • Ortsbesichtigung durch einen Sachverständigen
  • Beurteilung/Bewertung sichtbarer und messbarer Bauschäden und Baumängel (z. B. sichtbare Rissbildungen oder messbarer Feuchtigkeitsschäden)
  • Plausibilisierung der realisierten Wohnfläche bzw. Nutzfläche durch Lasermesstechnik
  • Plausibilisierung der Angaben zum Bewertungsobjekt (z. B. zum Baujahr der Immobilie, der relevanten Grundstücksgröße oder zu ggf. durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen)
  • Beschreibung der Lage des Bewertungsobjektes sowie der rechtlichen Gegebenheiten
  • eine ausführliche Beschreibung der Gebäudebestandteile, der Aufbauten und der allgemeinen Gebäudemerkmale
  • umfangreiche Fotodokumentation
  • ggf. vorhandene Belastungen und Dienstbarkeiten in Abteilung II des Grundbuches (z. B. Wohnrechte, Wegerechte, Nießbrauch) werden berücksichtigt
  • Ermittlung des marktkonformen Immobilienwertes (Verkehrswert gemäß §194 BauGB)
  • Erstellung eines schriftlichen (ausführlichen) Gutachtens über den ermittelten Verkehrswert

Immobilienbewertung auch am Wochenende

Geht es Ihnen auch so ? Haben Sie auch nur am Wochenende Zeit für eine Immobilienbewertung ? Da sie unter der Woche zu stark in den Alltag eingebunden sind ? Das ist für uns sogar von Vorteil, da wir leidenschaftliche Mountainbiker sind haben wir uns nämlich überlegt, wie wir unser Hobby mit dem Beruflichen verbinden könnten und hatten eine super Idee:

Wir kauften uns zwei Ebikes, damit wir auch weitere Strecken zum Kunden mit dem Mountainbike fahren können. Wundern Sie sich also nicht, wenn wir am Wochenende im Mountainbikedress bei Ihnen vor der Türe stehen.

Nicht nur, dass es unserer Gesundheit dient, wir tragen auch noch einen kleinen Beitrag zur Nachhaltigkeit und Umweltbewusstsein bei.

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